簡單分析挪威房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

 　　1995年以來，挪威房價增長200%以上。熊貓出國認(rèn)為，伴隨著房價的高速增長，以住房增值部分為抵押的再貸款在一定程度上支撐了挪威過去多年的高消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)繁榮。系統(tǒng)性的基于房價增長的再貸款加大了經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，值得引起注意。

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　　在挪威，除了迅速增長的來自東歐與南歐的移民，人們對本世紀(jì)金融危機(jī)的感受并不深。亮麗的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，也讓人們對危機(jī)淡忘得很快。然而，2014年1月，諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎獲得者保羅·克魯格曼(Paul Krugmann)警告挪威“金融危機(jī)并沒有走遠(yuǎn)”。克魯格曼的主要擔(dān)憂是挪威房價與家庭貸款“令人難以置信的增長”，而這歷來都是金融危機(jī)的前兆。無獨(dú)有偶，另外兩名諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者，弗農(nóng)·史密斯(Vernon Smith)與羅伯特·希勒(Robert Shiller)分別在2012年與2013年對挪威房地產(chǎn)價格泡沫提出警告。

　　家庭貸款與可支配收入比常常被看作是房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的重要指標(biāo)之一，房產(chǎn)是挪威家庭最大的資產(chǎn)，截至2013年底，挪威存量房產(chǎn)總市值約5萬億挪威克朗，差不多人均100萬挪威克朗(按當(dāng)前匯率，每挪威克朗相當(dāng)于人民幣0.9元左右;過去一年這個數(shù)字維持在0.9～1.1元之間)。

　　因此，房地產(chǎn)價格崩盤對挪威來說就可能預(yù)示著經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2014年，挪威首相埃爾娜·索爾伯格(Erna Solberg)數(shù)次對挪威房地產(chǎn)泡沫論進(jìn)行反駁：“挪威并不相同，國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家不了解挪威市場。”在高度全球化的今天，任何一國的經(jīng)濟(jì)都無法獨(dú)立于世界而存在——特別是對于只有500萬人口的挪威來說。

　　其一，挪威的收入高度平均化，全民享受高福利。以各種社會不平等指標(biāo)度量，挪威都是世界上收入不平等最小的國家之一。根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)的數(shù)據(jù)，挪威的基尼系數(shù)大概在0.25，在OECD國家中最低，遠(yuǎn)低于美國的0.38。挪威2013年大學(xué)畢業(yè)生的平均年起薪為42萬克朗，一個在讀博士收入也大致如此，而大學(xué)教授年薪水在60～90萬克朗之間。

　　截至2014年末，挪威石油基金高達(dá)6.3萬億克朗，相當(dāng)于全民人均120萬克朗。這筆巨大的財富是維持挪威高福利社會的保證。挪威的醫(yī)療、教育與養(yǎng)老都是國家支出。進(jìn)入大學(xué)的年輕人都可以獲得最長8年、每年大約10萬克朗的國家教育貸款，用以支付完成學(xué)業(yè)所需的生活支出。在挪威大城市的價格約為300萬克朗，是挪威家庭年平均收入的4倍。收入均等化，也使得挪威少有中國國內(nèi)所說的“豪宅”。

　　其二，在挪威，住房貸款屬于“全部追索權(quán)”貸款。根據(jù)全部追索權(quán)條款，住房貸款與貸款人相聯(lián)系。即使貸款人放棄住房，也必須全額還款。與此不用的是，美國住房貸款普遍屬于“無追索權(quán)貸款”，只要貸款人拒絕還款，銀行只能收回抵押住房，不能繼續(xù)追索貸款人。

　　然而，如此嚴(yán)重的房價下跌中，全挪威僅僅發(fā)生1033例因貸款違約房產(chǎn)被迫出售的事件，不超過貸款總數(shù)的千分之二。這說明，即使部分家庭出現(xiàn)臨時違約，最終也能與銀行達(dá)成雙方可以接受的繼續(xù)還款條件而避免被迫出售。

　　一般來講，住房貸款分為兩類：一是用于購買新住房的貸款，也就是住房購買價格扣除首付的部分;二是隨著房價上升，銀行允許住戶以房產(chǎn)增值部分為抵押的再貸款。第二類貸款并沒有伴隨房產(chǎn)交易產(chǎn)生，而是住房擁有人將自己的住房凈資產(chǎn)現(xiàn)金化的一種途徑。在房地產(chǎn)價格相對溫和上漲期間，再貸款的總量相對較小。

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