瑞典：世界住房公平的典范，帶給我們的三大啟示！

 

 

瑞典被西方世界稱(chēng)為“福利國(guó)家的櫥窗”，一直穩(wěn)居聯(lián)合國(guó)“最適合人類(lèi)居住國(guó)家榜”前兩名，解決住房問(wèn)題的成就舉世聞名，堪稱(chēng)各國(guó)楷模。

 

2003年瑞典人均住房使用面積為44.4平方米。瑞典的住房設(shè)施條件相當(dāng)完善，100％配有集中供暖，熱水、淋浴設(shè)備。高質(zhì)量的住房條件并沒(méi)有帶來(lái)高昂的成本與負(fù)擔(dān)。對(duì)于瑞典所有家庭來(lái)說(shuō)，2005年全國(guó)戶(hù)均住房支出約為7.1萬(wàn)瑞典克朗(1瑞典克朗約折合1元人民幣)，占家庭的可支配收人比重平均為24%，其中占單親獨(dú)戶(hù)家庭的可支配收比重最高，超過(guò)30％，但對(duì)于沒(méi)有和孩子住一起的雙親家庭僅為18%。各種數(shù)據(jù)都顯示，瑞典是世界人均住房擁有量最高、居住條件最好的國(guó)家之一。更可貴的是瑞典住房分配的公平性亦堪稱(chēng)典范。

 

這歸功于瑞典政府長(zhǎng)期以來(lái)將住房作為全民性的公平權(quán)利，推行獨(dú)具特色的廣泛的全民性住房保障政策。作為經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，政府致力于推行高福利、高消費(fèi)、高工資的“三高”政策。其中，住房補(bǔ)貼政策是其福利政策的重要組成部分。該住房政策的特點(diǎn)是補(bǔ)貼高，限制少、覆蓋面廣。

 

大多數(shù)西方國(guó)家的公共住房政策目標(biāo)群體范圍是有限的，最多包括中等收入階層，并沒(méi)有針對(duì)所有居民的保障計(jì)劃。而瑞典政府在1967年的法案中就提出了“以合理的價(jià)格向全民提供有益于健康的、寬敞的、設(shè)計(jì)合理和設(shè)備齊全的住房”，瑞典政府采取的是普遍受益原則，盡可能縮小國(guó)民在住房方面的差異。瑞典的住房補(bǔ)貼系統(tǒng)有三種類(lèi)型，貸款利息補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠都是普遍性的，只是房租補(bǔ)貼根據(jù)家庭收入和子女人數(shù)來(lái)確定。由于龐大的補(bǔ)貼增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，到20世紀(jì)90年代以后，瑞典的公共住房政策的目標(biāo)范圍也有逐步縮小的趨勢(shì)。瑞典政府在解決公共住房問(wèn)題時(shí)，偏重于采用財(cái)政政策。1973年通過(guò)的《住房更新法》，規(guī)定房主必須改善不符合最低標(biāo)準(zhǔn)的住房。而政府則給予必要的補(bǔ)助，促進(jìn)住房現(xiàn)代化。瑞典住房的建造者有政府、合作社和個(gè)人。

 

一、政府直接投資修建公共住房

 

政府的房地產(chǎn)公司一般建造公寓等多戶(hù)住宅，由地方財(cái)政撥款。地方政府所有的公共住房公司組成的協(xié)會(huì)在瑞典被稱(chēng)為SABO，它管理全國(guó)的公共住房，所建住房的16%左右歸協(xié)作團(tuán)體所有，其余歸地方基層自治體所有。瑞典全國(guó)共有284個(gè)自治體，其中280個(gè)有自己的住房公司。這些公司大部分加入了SABO。這些公司不以盈利為目的，地方政府以無(wú)息或低息貸款方式提供全部資金，政府不收稅收，公司只計(jì)建房成本，所以，住房售價(jià)較低。公司承擔(dān)了全國(guó)住房建設(shè)25%的任務(wù)，為解決居民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。

 

20世紀(jì)40年代后期至50年代早期，大多數(shù)瑞典市政當(dāng)局建立了各自的公共住房公司，隨后大量的住宅被建成。20世紀(jì)50-60年代，瑞典政府大規(guī)模推進(jìn)公共建造住房計(jì)劃，著名的百萬(wàn)工程(Million Program)，其中一個(gè)目標(biāo)是確保每人除了住房和起居室外有一到兩個(gè)房間。短短十幾年間建造了一百萬(wàn)套廉價(jià)住房提供給中低收入者，對(duì)當(dāng)時(shí)緩解住房緊缺有非常有積極意義。   

 

20世紀(jì)70年代，單戶(hù)型住宅數(shù)量開(kāi)始增加，但是公寓住宅卻在相應(yīng)減少，因此政府為了解決大量未出租住房的問(wèn)題采取了提供覆蓋租金損失的優(yōu)惠貸款。這一期間瑞典政府的住房政策的職責(zé)是促進(jìn)存量住房的現(xiàn)代化改造。

 

在隨后的80年代，根據(jù)政府的不同住房修繕計(jì)劃，許多住房實(shí)施了現(xiàn)代化改造。到了80年代末期，新建住房的數(shù)量開(kāi)始增加，并在1990年達(dá)到了頂峰，這一年建設(shè)了近70000套住房。

 

二、政府直接投資公共租賃住房并對(duì)私人租賃市場(chǎng)嚴(yán)格管控

 

瑞典租賃市場(chǎng)包括公共租賃和私人租賃。公共租賃主要是從市政住房公司租借住房。市政住房公司的住房主要由中央政府資助地方市政當(dāng)局進(jìn)行投資興建，其運(yùn)作是非盈利性為特征。在瑞典公共租賃約占租賃市場(chǎng)一半的比重。1968年，瑞典政府實(shí)施了租金價(jià)格體系以保護(hù)租戶(hù)不受過(guò)高的租金增長(zhǎng)影響而被迫搬家。各城市的住房租金水平由當(dāng)?shù)刈鈶?hù)協(xié)會(huì)(ferlarnts’associafion)與市政住房公司協(xié)商確定。在確定租金水平時(shí)，必須考慮到住房大小、標(biāo)準(zhǔn)、條件、配套生活設(shè)施等因素。據(jù)此確定的租金水平將作為當(dāng)?shù)厮接凶》抗�司的租金�?biāo)準(zhǔn)。

 

三、合作建房特別發(fā)達(dá)鼓勵(lì)私人建房

 

瑞典政府既直接投資建房，又鼓勵(lì)合作社投資建房。在瑞典以合作社形式建成并管理的住房占全國(guó)住宅總數(shù)的50%左右。其中兩個(gè)比較大的住房合作社協(xié)會(huì)，一個(gè)是瑞典全國(guó)住房合作社聯(lián)盟HSB，一個(gè)是SvenskaRisksbyggen—HCS，兩者占了所有住房合作社住房存量的25％。瑞典是世界上建立住房合作社最早、最活躍的國(guó)家之一。20世紀(jì)20年代末，瑞典住房條件大部分比較差，斯德哥爾摩的部分知識(shí)分子，為了解決這種情況而發(fā)起組織了一個(gè)住房合作社，目的是為中低收入者提供比較好的住房，很快在全國(guó)展開(kāi)。1950年瑞典頒布了法規(guī)，規(guī)定了住房合作社如何運(yùn)作。HSB，是一種以住房資金融通、儲(chǔ)蓄和建設(shè)一體化為特征的互助合作組織。發(fā)展到今天，HSB為1/10的瑞典居民提供了住房，經(jīng)營(yíng)的住房達(dá)50萬(wàn)套。HSB有自己的儲(chǔ)蓄銀行，為社員提供高于一般銀行存款利率1％的利率，但其支出僅限于住房有關(guān)，合作社按會(huì)員入會(huì)時(shí)間和儲(chǔ)蓄金額決定提供住房的次序，一般8至10年可獲得住房。

 

瑞典政府對(duì)私人投資建房也是支持的。新建和改建私人住房的居民，可以從私人銀行和政府獲得長(zhǎng)期貸款。私人銀行貸款約占70%，其余為政府貸款。還款期限可長(zhǎng)達(dá)50年，貸款利息率雖和市場(chǎng)利率一樣，但政府給予利息補(bǔ)貼。

 

四、政府通過(guò)住房金融政策提供利息補(bǔ)貼

 

公共住房金融政策又分為公共住房建造的金融政策和公共住房消費(fèi)的金融政策。瑞典對(duì)非營(yíng)利出租住房、合作社住房、獨(dú)戶(hù)小住宅和私有住房都提供補(bǔ)貼貸款。瑞典政府主張執(zhí)行“低資金”政策，即由政府補(bǔ)貼大量貸款利息來(lái)維持建房的低成本，抵押貸款利率控制在3%以下，貸款期限可長(zhǎng)達(dá)40年。合作社所建住房的費(fèi)用一般由房主采用分期付款方式償還。首期付款以?xún)?chǔ)蓄抵充，一般占房?jī)r(jià)的1%，房?jī)r(jià)的29%由政府提供年利率為2.6%的低息貸款，以后每年遞增0.25個(gè)百分點(diǎn)，直到與市場(chǎng)利率持平；其余70%為抵押貸款，按市場(chǎng)利率計(jì)息。瑞典抵押貸款機(jī)構(gòu)有城市抵押銀行、瑞典住房貸款銀行、互助購(gòu)房貸款銀行。住房貸款銀行主要經(jīng)營(yíng)第二抵押貸款，以低于市場(chǎng)利率發(fā)放貸款。國(guó)家退休基金也是瑞典住房金融機(jī)構(gòu)之一，該基金是一種福利，更是一項(xiàng)可用于工業(yè)投資的國(guó)家基金的資金來(lái)源。該基金的很大一部分用于住房領(lǐng)域。瑞典全國(guó)住房合作社聯(lián)盟也是瑞典住房金融機(jī)構(gòu)之一。瑞典政府明確住房政策是福利政策的重要一環(huán)。國(guó)家住房部每年從住宅建設(shè)資金中提出一部分，直接撥給瑞典HSB住房合作社作為社員貸款的貼息。

 

瑞典的住房制度一直是基于這樣的分工：中央政府負(fù)責(zé)住房建設(shè)的立法和財(cái)政支持，地方政府則負(fù)責(zé)住房的規(guī)劃和實(shí)施。

 

五、瑞典住房發(fā)展模式特點(diǎn)及啟示：

 

1、瑞典住房模式社會(huì)福利型特征較為明顯，保障面寬，補(bǔ)貼金額較多，政府對(duì)住房市場(chǎng)全方位介入和控制。

 

2、瑞典住房供應(yīng)渠道多元化，尤其是合作建房，政府在法律、政策、資金上予以扶持；同時(shí)鼓勵(lì)私人建房，對(duì)商品房市場(chǎng)起到了很好的分流作用。對(duì)照我國(guó)的情況，合作建房鮮有成功的案例，也缺乏必要的政策支持，城市居民私人建房更無(wú)可能，造成千軍萬(wàn)馬擠“購(gòu)商品房”這一獨(dú)木橋。

 

3、使用了帶福利性質(zhì)的金融手段扶持低收入群體購(gòu)（租）房，而這些手段都不以盈利為目的，而是作為政府福利政策的一部分。對(duì)照我國(guó)的現(xiàn)狀，除首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款能享受較低利率外，其他方面則幾近空白。

 

筆者花了較多筆墨剖析多個(gè)國(guó)家的住房發(fā)展模式，目的在于借鑒其有益的經(jīng)驗(yàn)，為建立適合中國(guó)國(guó)情的住房發(fā)展模式提供參考。上述國(guó)家的住房制度盡管類(lèi)型和特色各所區(qū)別，但都有共同的特征：

 

首先，住房問(wèn)題是重大的民生問(wèn)題，一個(gè)國(guó)家不論其市場(chǎng)化程度如何，政府都需對(duì)住房問(wèn)題采取必要的干預(yù)，實(shí)施系列住房保障政策，保障大多數(shù)民眾的基本居住權(quán)。

 

其次，住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，住房問(wèn)題單靠市場(chǎng)力量是無(wú)法解決的。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，解決低收入群體住房問(wèn)題是政府應(yīng)盡的責(zé)任。

 

其三，各國(guó)（或地區(qū)）政府都通過(guò)財(cái)政政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、公共住房的供應(yīng)與管理政策等綜合方式對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

 

其四，各國(guó)（或地區(qū)）在住房保障上都重視立法和制度建設(shè)，各級(jí)政府間的責(zé)任分工較為明確——多是中央政府負(fù)責(zé)制定政策、地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施。