生活安居在瑞典

    

    衣食住行是每個移居瑞典的家庭在新環(huán)境中必須解決的四件大事。而相對于衣、食、行三件來說，有自己的住房或許是更重要的一件。
    住在瑞典，說容易也容易，說不容易也不容易。說容易，是因為相對于國內(nèi)來說，它的房屋租賃制度是非常完善的。只要能租到一手房，你基本上就可以有當家作主的感覺了，不必像國內(nèi)經(jīng)常被房東漲房租、限期搬家，過著提心吊膽、居無定所的日子。而不容易的地方是，這一手房是很難租到的。首先，你必須有瑞典的人口號和固定收入。其次，你要有足夠的耐心等待，因為地段好、價格低的房子都會有很多人排隊等著。在斯德哥爾摩、哥德堡這樣的大城市，通常要等待數(shù)年才能排到一套公寓房。有些瑞典的父母甚至在孩子剛出生時就在市中心的租房中介處排隊，以期孩子將來上大學或是工作時，有一個方便的住所。說到這里，可能已經(jīng)讓初來乍到的你對租賃一手房心灰意冷了。那么，第二條路是尋求轉(zhuǎn)租房。轉(zhuǎn)租房的房源相對寬松很多，通常尋房者在短期內(nèi)都能找到滿意的公寓。不過，在找到滿意的房屋之后，你要長個心眼，要確定自己簽的租房合同是經(jīng)過房屋管理委員會認可的正式租約，還是與房東簽訂的私人租約。第一種租約是受法律保護的，房客的權利會受到充分保護，房東很難將房客驅(qū)逐；而第二種租約就是我們通常所說的私下交易，不僅房客的權利不能得到保護，連房東都有可能受到處罰。據(jù)說，不少瑞典人經(jīng)常做的一件事就是舉報鄰居未經(jīng)房屋管理委員會允許出租自己的私宅。所以，私下交易的風險還是很高的，提請大家注意。如果租房會讓你有“寄人籬下”的感覺，那么能徹底安心地解決方案自然是買房了。
    買房的方案有三種。第一種最徹底，即直接買一塊地皮，自己在上面蓋房子。當然，這需要有一定的經(jīng)濟實力。我現(xiàn)在的住房的原房主就采取了這一方案。他們兩口子是伊朗來的移民，男主人是工程師，女主人是中學數(shù)學教師。在瑞典租了5年房，之后先是買下了所租的房屋，兩年后又貸款在斯德哥爾摩近郊買了一塊地皮，自己蓋了一幢Villa（別墅）。經(jīng)過7年的打拼，他們真正成為了瑞典的地主。
    第二種是買期房，通常需要等一到兩年時間。這種方案的好處是，房子是全新的，而且房屋設計合理，配套設施齊全，由于地段較偏，房價相對較低。不足之處也是地段偏僻，配套設施（公交路線、超市、學校和診所等）的建設有一段時間滯后。對于一時不等住房的年輕人來說，這是個比較好的選擇。以斯德哥爾摩為例，幾乎每個月都有新的樓盤開工，要買期房基本沒有困難。有一些到瑞典來讀博士的中國學生，正在趕這一潮流。
    第三種是買現(xiàn)房，這是一件既費心、又勞力的事，不比找對象簡單。首先，要決定在哪里買房。一般來說，需要考慮的因素很多，最重要的就是地段、交通是否方便、安全問題、周邊是否有好的中小學校。地段不同，房價差別很大。以大斯德哥爾摩地區(qū)為例，市中心的房價在每平方米7萬瑞典克朗以上，價格高達每平方米10萬克朗的房子十分常見。A zone（中心城區(qū)，包括各個Kommun市政的中心）的房價則在6-7萬左右，而B Zone（環(huán)中心城區(qū)的近郊）在5萬左右，現(xiàn)在C Zone（郊區(qū)）的房價多在3-5萬之間。此外，根據(jù)房屋的年代、地理位置以及是否為景觀房（在公園、湖邊等）、交通便利程度和樓層等因素的不同，即使同一地區(qū)的房價也千差萬別。現(xiàn)房的年齡從100多年到10多年不等。雖然有的老房子年代久遠，但在歷代房主的精心維護下，還是非常牢固的。有一點需要說明，上述斯德哥爾摩的房價雖然看似與國內(nèi)北京、上海等一線城市的房價不相上下，但這里的住房面積計算的都是套內(nèi)實測面積，不僅沒有所謂的公攤面積，連陽臺面積都不算。我的一位北京朋友到我家做客，問我兩室一廳（在瑞典稱為三室）的房子多大，我據(jù)實相告：“80平米。”他大吃一驚：“這和我北京120平米的房子差不多大啊！”確實，按照現(xiàn)在國內(nèi)高層公寓70-80%左右的得房率計算，120平方米的房子套內(nèi)實測面積也就80-90平方米左右。而在瑞典其他城市，房價則低很多，比如緊鄰斯德哥爾摩的烏普薩拉，房價只有它的一半左右。而在瑞典其他中小城市，你甚至可以從政府那里申請到免費的住房，不用掏一分錢。所以，有志在瑞典移民，不妨考慮一下瑞典的中小城市，那里的生活相對更為安逸。
    筆者考察的一個近郊居民小區(qū)，離大型超市、地鐵都很近，環(huán)境也清靜。除了地段，還要考慮現(xiàn)房的種類，主要有三種：Villa（別墅），Radhus（連幢別墅）和Bostadsrätt（公寓）。別墅的產(chǎn)權都屬于房主，一般不用或只需要交納很少的管理費，因為房屋的維護都需由房主自己負責。至于公寓，房主只有居住權，產(chǎn)權屬于房屋管理委員會。房主每月需要交納管理費（物業(yè)費），根據(jù)房屋的年代和面積的不同，管理費通常在每月3-7千瑞典克朗不等。當然，有的大房子需要交上萬管理費的也很常見。連幢別墅介于前兩者之間，根據(jù)開發(fā)商的不同，產(chǎn)權性質(zhì)也有所不同。
    由于瑞典所有的現(xiàn)房交易都是通過房屋中介以拍賣的方式進行，選房的第一步就是在Hemnet、Booli和Blocket這些大型房屋中介或交易網(wǎng)站上尋找房源。關于這三個網(wǎng)站的異同，大家可參看http://karinfriberg.se/blogg/2013/09/12/skillnaden-pa-hemnet-booli-och-blocket/（瑞典語，可以用Google Translation翻譯）。找到滿意的房源后，與負責出售該房屋的中介代理人進行聯(lián)系，或者根據(jù)網(wǎng)上發(fā)布的看房時間，對房屋進行實地考察。現(xiàn)場考察是最重要的一步。雖然有的房屋在網(wǎng)站上發(fā)布的照片美侖美奐，但到實地考察時，你可能會發(fā)現(xiàn)它位于一條交通干道邊上，這顯然不是喜歡清靜的人士的理想住所。所以，實地考察這一步千萬不能省。這需要你具有相親、為孩子選小保姆時所展示出的細心、耐心和毅力。實地考察過程。筆者考察的一所公寓房的主臥。里面的家具只是供買家參考的，最后都要清空。不過，筆者在買房過程中為了省事，在和賣家協(xié)商之后，把大部分家具都買下了。
    當你終于選好了一所滿意的住房，第二件事就是到銀行貸款（“土豪”請自覺忽略此步）。銀行會根據(jù)你的信用評定、收入情況和房屋信息，為你核定相應的貸款額度，通常這個時間需要一周左右。一般來說，在購房時，買主必須支付房價15%左右的首付。如果你覺得首付有困難，也可以與銀行協(xié)商，通過向銀行短期貸款來支付這15%的首付，還款期限為半年至一年。所以，從理論上來說，在瑞典買房，一開始你可以不用花一分錢。但需要注意的是，如果銀行根據(jù)你的信用提供的貸款低于房價，不足的部分只能由你自己想辦法解決了。剩下85%的房屋貸款的還貸最高年限是50年，大大減少了買房者的還款壓力。貸款的利率可分浮動利率和固定利率。一般來說，銀行代理會建議你一半貸款采用浮動利率，一半采用固定利率，目前瑞典的房屋貸款年利率為5%左右。有一個需要知道的小貼士是，銀行代理有一定的權限調(diào)整這一利率，通常調(diào)整范圍在0.2-0.5個百分點左右。你要向銀行代理爭取，讓他/她將你的利率降低這零點幾個百分點。雖然看似不多，但考慮到數(shù)百萬的貸款，這一降低可以使你每月少支付5-10%的利息，相當于幾百甚至上千瑞典克朗，所以還是十分可觀的。
    在辦理貸款的同時，你可以向房屋中介表明購房意愿。這時，房屋中介就會將房屋拍賣的安排告訴你。通常拍賣是通過網(wǎng)上拍賣和手機短信的方式完成的。這又是一個考驗耐心、毅力和智力的過程。很多國內(nèi)來的同胞對此過程很不習慣，有時在競拍過程中沉不住氣，會一沖動報一個很高的價格以期“一刀斬亂麻”，實際上最后吃虧的是自己。以前曾有媒體曝光，拍賣過程中有中介找來“房托兒”，在競拍中抬高房價，后來經(jīng)過管理部門的查處，情況有所好轉(zhuǎn)。所以，建議大家在買房時，一定要選擇大的中介公司。相對來說，這些中介公司的代理進行違規(guī)操作的可能性較低。此外，有一點可以放心的是，買主在交易過程中不用支付任何費用，就算最后競標成功，覺得出價高了，也可以反悔，不用支付違約金。這時，房屋中介就會聯(lián)系出價第二高的買主。而如果那個買主也不愿意按自己的出價買，這種情況下，房屋中介就會考慮重新進行一輪競拍。這類拍賣房在網(wǎng)上標的是參考價，也有最終售價低于網(wǎng)上價格的情況。我的一名同事4年前從哥德堡大學畢業(yè)，在斯德哥爾摩找到工作后，將原來在哥德堡的房子進行了拍賣，她的出價是160萬，后來的成交價卻是150萬。然而，由于近年瑞典房市走俏，這種情況估計不大可能會再發(fā)生了。
    二手房除了拍賣外，有的房主因為急于出手，也會采用“一口價”的方式賣房，房屋交易網(wǎng)上會注明acceptable（可接受的）價格，這種房屋都是先到者先得。這種交易，買賣雙方都比較省事。不過，通常價格會比拍賣房要高一些，買主要有心理準備。
    在申請貸款、競拍成功之后，房屋中介就會安排買主與賣主在中介處見面，簽署購房合同了。通常在交易當天，買主將銀行貸款打入房屋中介的賬戶，在扣除一定的中介費后，房屋中介就會把錢轉(zhuǎn)給賣主，而賣主則將房屋鑰匙交給買主。整個過程一個小時左右就能完成。
    我來瑞典后，從開始著手在網(wǎng)上找房、貸款到最后住進購買的公寓房，前后只花了三個星期的時間，這完全得益于瑞典完善的二手房交易制度。在瑞典買房，完全沒有當“房奴”的感覺，因為還貸方式靈活多樣，你甚至可以在50年內(nèi)不還本金，只還利息。擔心50年后還不了本金？大不了老年以后把房子賣了，住進養(yǎng)老院，由社會養(yǎng)著。再說了，誰會一套公寓房住50年呢？在此期間，你可能已經(jīng)換了N次房了。
    隨著越來越多的人口的涌入，預計到2030年，斯德哥爾摩的人口將由目前的200萬增至300萬。現(xiàn)在，這個瑞典第一大城市的住房已日益緊張，房租和房價出現(xiàn)了前所未有的連續(xù)上漲趨勢。為了應對日益凸顯的住房緊張現(xiàn)象，瑞典政府大力呼吁和投資住房建設。目前斯德哥爾摩各區(qū)隨處可見塔吊林立的工地。僅在最近兩年里，筆者所生活的區(qū)域里就有四、五個全新的住宅小區(qū)拔地而起，相應的學校和運動場館的擴建也如火如荼。在瑞典免費地鐵報《Metro》對瑞典財務大臣Borg的最新訪談中，Borg表示：為了應對2030年將要出現(xiàn)的16000套住房的短缺，斯德哥爾摩省的所有市都必須致力于住房建設，而全國則將新建78000套公寓。當然，隨著人口的不斷涌入，瑞典政府下一步要考慮的就是如何應對隨之而來的環(huán)境保護、交通擁堵和社會治安等一系列問題了。